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Pour le logement, le changement c'est maintenant



Le Projet de loi gouvernemental ALUR sur l'Accès au Logement et l'Urbanisme est examiné toute cette semaine à l'Assemblée.

Ce texte ambitieux de 216 pages et 84 articles entend "lutter contre la fracture résidentielle" et "remettre le logement dans un système régulé".

3 secteurs en particulier sont concernés : la location, la copropriété et les relations avec les professionnels de l'immobilier.

Ce qui va changer pour les locataires :

  • Un dispositif d'encadrement des loyers dans les zones «tendues», c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Concrètement, pour les nouveaux baux, ou à l'occasion du renouvellement du bail, les propriétaires seront libres de fixer le loyer demandé, à condition que celui-ci reste compris dans une fourchette des loyers définie par zone et par type de logements
  • Le locataire bénéficiera d'un délai de 6 mois après la signature du bail pour demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le montant plafond autorisé ;
  • Une Garantie universelle des loyers pour les locations du parc privé, à l'exclusion du parc social et dont les cotisations seraient réparties à part égales entre le bailleur et le locataire. Gérée par un nouvel établissement public dédié, elle permettrait la prise en charge des loyers impayés et devrait être effective au plus tard pour le 1er janvier 2016
  • Des modèles-types de bail et d'état des lieux, souvent à l'origine de nombreux contentieux ; le bail devra notamment mentionner les références de loyers, la surface précise du logement et le montant payé par le dernier locataire. Un décret devrait aussi définir les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives
  • Une liste exhaustive des pièces justificatives autorisées qu'un propriétaire peut exiger du candidat locataire ;
  • Des pénalités en cas de rétention par le bailleur du dépôt de garantie au-delà du délai légal, à hauteur de 10 % du montant du dépôt par mois.

Les copropriétés font l'objet de nouvelles mesures :

  • La création d'un registre national des copropriétés géré par un établissement public dédié ; la première vague d'immatriculation des copropriétés est fixée au 31 décembre 2016 et concernera les copropriétés de plus de 200 logements ; l'absence d'immatriculation donnera lieu à amende et astreinte et l'inscription conditionnera le bénéfice des aides publiques ;
  • L'obligation sans aucune dérogation possible de comptes bancaires séparés entre le syndic et la copropriété ; les intérêts acquis, le cas échéant, par le compte bancaire iront dans la poche de la copropriété ;
  • la liste des frais particuliers facturés par les syndics sera limitée par décret. Toutes les autres prestations seront réputées «de gestion courante» et intégrées dans un forfait annuel fixe global ;
  • La mise en place de la fiche synthétique de la copropriété. Portant sur la situation financière de la copropriété et l'état de son bâti, elle devra être annexée aux compromis de vente ;
  • Le syndic devra établir un budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ;
  • Les règles de majorité changent concernant le vote de travaux ;
  • En cas d'impayés, si l'assemblée générale est appelée à voter pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie d'un lot d'un copropriétaire débiteur, la voix du copropriétaire concerné ne sera pas prise en compte dans le décompte de la majorité afin de ne pas bloquer le lancement des procédures.
Quelques règles changent lors de la vente d'un bien immobilier :

  • Les notaires devront vérifier que les copropriétés sont bien inscrites, le cas échéant, dans le registre d'immatriculation des copropriétés ;
  • Les annonces immobilières devront expressément mentionner si le bien est situé dans une copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur et si la copropriété fait l'objet de procédures type sauvegarde ou non ;
  • Le notaire devra vérifier, avant l'établissement de l'acte authentique de vente, que l'acheteur, n'est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété, et s'il l'est, qu'il n'est pas en situation d'impayé ; cette disposition concerne notamment les "marchands de sommeil" ;
  • Si un logement loué est déclaré insalubre, les marchands de sommeil ne pourront plus acheter de nouveau bien immobilier et seront contraints de faire des travaux, en consignant le versement des allocations logement et sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour ;
  • La liste de documents à annexer obligatoirement à la promesse de vente s'allonge avec la fiche synthétique de copropriété. A défaut, le délai de rétractation ou de réflexion est prolongé tant que ces documents ne sont pas communiqués à l'acquéreur.
Les professionnels sont soumis à un contrôle plus strict :

  • Les marchands de listes devront prouver, par la présentation d'un mandat exclusif signé avec le bailleur, qu'ils sont bien en charge de la recherche de locataire pour chaque annonce ;
  • Seule la rédaction du bail et de l'état des lieux pourra être facturée au locataire à parts égales avec le bailleur, et leur montant sera plafonné par décret. Le bailleur devra prendre en charge la totalité des autres frais liés à la mise en location de son bien (publicité, organisation des visites, etc.) ;
  • Les professionnels devront respecter des obligations minimales de formation
  • Ils seront contrôlés par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, secondé par des commissions régionales de contrôle, qui pourront être saisies via les associations de consommateurs en cas de litige.

Le projet de loi contient également des mesures concernant la prévention des expulsions, l'accès au logement HLM, l'habitat participatif, qui se voit doter d'un statut, l'habitat indigne et son suivi administratif ou encore les règles d'urbanisme.

Mon intervention lors de l'examen du texte

Lors de l'examen de ce texte je suis intervenue pour défendre l'amendements 1188 à l'article 3 qui a été adopté.

Voici le texte de cet amendement :

Après l'alinéa80, insérer l'alinéa suivant: «Il est restitué dans un délai maximal d'unmois à compter de la remise des clés par le locataire, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.».

Et voici l'exposé des motifs :

Si un délai de deux mois semble plus raisonnable pour restituer le dépôt de garantie dans le cas où des travaux de remise en état du logement devraient être engagés, il semble qu'un délai d'un mois soit suffisant, dans le cas où de tels travaux ne sont pas mis en œuvre. En effet, un délai de restitution de deux mois peut porter préjudice à de nombreux Français, qui se voient privés de l'opportunité de changer de logement en raison du coût représenté par un déménagement. Il paraîtrait donc plus juste de définir deux traitements, en fonction de la conformité ou non, de l'état des lieux de sortie à l'état des lieux d'entrée dans le logement: - Dans le cas où l'état des lieux de sortie comporte des réserves qui justifient la réalisation de travaux de remise en état du logement, ce délai est maintenu à deux mois. - Dans le cas où l'état des lieux de sortie ne comporte aucune réserve et est conforme à l'état des lieux d'entrée, ce délai est ramené à un mois.


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